תמא 38 

תמ"א 38 .

תמ"א 38 הינה תכנית מיתאר ארצית, במסגרת היערכות כוללת לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המבנים אשר ניכללים במסגרת

התמ"א הנם מבנים אשר קיבלו היתר בנייה ו/או נבנו קודם ליום 1.1.80 ואשר אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנה בפני רעידות אדמה,

יצויין כי על פני השטח הכל טוב ויפה אולם בפועל התכנית מציבה קשיים רבים, בצד היתרונות שבה, מחד - אין התמ"א מבוצעת בפריפריות

אלא רק במרכז הארץ, משום שליזמים העסק לא כלכלי, ההשקעה בתכניות, מעלית , רישום צו בית משותף וכל היוצא בזה, עולה על הרווח

הצפוי ממכירת הדירות באזורי הפריפריה, מצד שני- קיים קושי באזור המרכז, משום שהיתרי בנייה באיזור תל אביב והסביבה אינם מוצאים

בקלות ובמהירות הרצוייה. יצויין כי התכנית דינאמית ומשתנה מעת לעת, מבניין לבניין ומאיזור לאיזור, על מנת שבכלל ניתן יהא להחיל את התכנית

על הבניין, יש צורך שכל הדיירים בבניין, יתארגנו ויתאגדו בצורה מסודרת, יחתמו על התחייבויות כלפי היזם לשיתוף פעולה ורק אחרי שיש הסכמה

מלאה של כל הדיירים (100% ולא פחות) אפשר יהיה להתחיל בשיפוץ הבניין והתקנת המעלית, אחרי שנוצרה ההתקשרות עם היזם, הוא בדרך

כלל ידרוש שכל דיירי הבניין יחתמו על חוזה מחייב, עוד בטרם יתחיל להגיש תכניות ובקשה להיתר בנייה, בטרם החתימה על החוזה, יש לציין

בדיוק מהן זכויות הבנייה שהדיירים מוכרים ליזם, אם רק הזכויות על הגג, או גם אפשרות לבנות דירה בקומת עמודים על פי תמ"א 2, יש גם

להקפיד ולציין כמה אחוזי בנייה יוכל היזם להגדיל לאחר החתימה על ההסכם, חשוב לציין בדיוק כמה דירות מתעתד היזם לבנות, ומה הוא

מתעתד לתת לדיירים בתמורה, מעלית, ממ"ד, מרפסות וכו', יש למנות אדריכל /בודק מטעם הדיירים שיוודא שאכן העבודות מבוצעות על פי התקן הישראלי וכן מבוצע חיזוק היסודות ולא טיפול קוסמטי חיצוני בלבד, יש לבדוק את נושא החניות, כי ברור שהיזם ירצה את החניות הראשונות לעצמו כדי שיוכל להצמיד אותן לדירות החדשות ולמכור אותן לדיירים החדשים, לפני שחותמים על החוזה, יש לדאוג לקבל מהיזם ערבויות, בטחונות ואשורים כדלקמן: יש להקפיד להשאיר כספים בנאמנות להבטיח שהיזם יבצע רישום בית משותף/תיקון צו בתים משותפים אחרי סיום הפרוייקט, הכסף נועד לכך שאם היזם לא יסיים את השיפוץ, יוכלו הדיירים בכסף זה להשיב את המצב לקדמותו, יצויין כי על מנת שהיזם יוכל לקבל ליווי בנקאי, הוא יבקש לרשום הערות אזהרה לטובתו על הרכוש המשותף , הכסף שיופקד בחשבון נאמנות נועד גם לבטל את הערות האזהרה במקרה שהיזם לא ישלים את השיפוץ , כמו כן יש להגדיר בדיוק מהו שטח הממ"ד שמתכוון היזם ליתן לדיירים, מהו שטח המרפסת, סוג המעלית, אחת או שתיים וכדומה, יש להקפיד על כך שהיזם יחזיר את דוודי השמש למקומם על הגג החדש ולא יגרום לנזקים ולכך שדיירים יוותרו ללא דודי שמש וכו'.

מיסוי: בניגוד למה שנהוג היה לחשוב, יש מיסוי על התכנית, למשל: היטל השבחה, בפריפריה אמור להיות פטור מוחלט אבל במרכז יש היטל

השבחה באחוזים נמוכים, עלול לחול תשלום מס שבח על הדיירים אם היזם יתן להם זכויות נוספות על הזכויות שמעניקה התמ"א למשל: חדרי

כניסה לגג או לדייר סחטן - כסף , מע"מ - היזם אינו יכול להזדכות במס תשומות על החשבוניות שהוא מפיק לדיירים משום שהדיירים אינם עוסקים .

לפני שחותמים על החוזה יש להקפיד שהעסקה תהיה "עסקת נטו" וכי כל התשלומים שיחולו, יחולו על היזם ולא על הדיירים, יש לקבל ערבויות

מתאימות- ערבות מיסים - לתשלום כל מס שיחול אם יחול, ערבות בנקאית אוטונומית,להבטחת ביצוע העבודה, וכן להקפיד להפקיד כספים

בחשבון נאמנות להבטחת תיקון צו בתים משותפים וביטול הערות אזהרה. בנוסף להקפיד להשאיר ערבויות על מנת להבטיח שהיזם יגיש

בקשה להיתר בנייה ותכניות בנייה, עם חתימת ההסכם יש לדרוש ממנו גם קבלה המעידה על כך שהזמין מעלית. בנוסף יש להקפיד על

קבלת פוליסת ביטוח לתקופת הבנייה להבטחת קבלת פיצויים בגין נזקי גוף אם יקרו עקב עבודות השיפוץ. מועדים: יש להקפיד על כך שהיזם

יתחייב, פחות או יותר על מועדים ולוח זמנים, אמנם לא מדוייק אך קרוב ככל היותר, ובו יש להקפיד ולציין מתי היזם יגיש תכניות, בקשה להיתר בנייה, מתי יתחיל את הבנייה ומתי יסיים אותה והכי חשוב מתי יקבל טופס 4 , כי עד למועד זה, כל הדיירים מחוייבים במס שבח

ועם קבלת טופס 4 הופך החיוב במס שבח - לפטור. הכספים בנאמנות נועדו גם לכסות את תשלומי המים והחשמל בהם ישתמש היזם בזמן

ביצוע העבודות, ולהבטחת סיום עבודות הפיתוח הסביבתיות וניקוי השטח לאחר סיום העבודה. הסכמת הדיירים: בתחילת שנה זו התפרסם חוק ההסדרים החדש, וחוק הדייר הסורר שעל פיו, בתכנית פינוי בינוי מספיק ש 60% מהדיירים יתנו הסכמה לפרוייקט, ואז התכנית יוצאת לדרך, אולם אליה וקוץ בה, במנהל מקרקעי ישראל, לא יחתמו על חוזי חכירה עם היזם, אלא אם כל הדיירים - 100% יחתמו על הסכמה לביצוע הפרוייקט, כך שכל ההקלות והסנקציות שמטיל חוק הדייר הסורר,לא מועילות כל כך כשעומדים מול דרישותיו של מנהל מקרקעי ישראל.

לסיום בנימה אישית, פניתי להמון יזמים באמצעות האינטרנט, על מנת שאולי, תגיע התכנית לאשקלון ובכך אולי השכונות הישנות ישנו פנים וחזות, ויהיה נעים יותר לחיות בהן, כי העזובה רבה. לא עלה בידי לקבל הסכמה ולו מיזם אחד. צר לי על כך משום שבערים אחרות לחופי הים התיכון, הרבה יותר ישנות ועתיקות מאשקלון, מקומות בהם הבתים מאוד מאוד ישנים, הקפידו העיריות על פיתוח, צביעה ניקיון וזו פשוט חווייה לבקר במקומות אלו, למרות שמהותית אין הבדל בין הערים השוכנות לחופו של הים התיכון.

כולי תקווה שמישהו יקרא את הכתבה הזו, וירים את הכפפה ואת קרנה של עירנו.

צביה חן בת חיים עו"ד. אשקלון.